Assemblea condominiale e lavori per i bonus fiscali. Il ruolo dell’Amministratore

La figura dell’amministratore di condominio nell’ambito della normativa volta all’ottenimento dei bonus fiscali è di fondamentale importanza. Spetta all’amministratore infatti convocare una prima assemblea condominiale per affrontare l’argomento del Superbonus del 110 % e degli eventuali altri bonus, per il dovere che ha di informare i condòmini su convenienza ed opportunità dei lavori.
Purtroppo molti condòmini devono sollecitare l’amministratore affinché porti l’argomento in assemblea, in quanto spesso, se sussiste qualche problema edilizio (spesso verande abusive) di fatto ostativo alla pratica, per non turbare equilibri condominiali, l’amministratore tende a soprassedere.
Sarebbe opportuno invece valutare il grado di interesse di tutti i condòmini sull’argomento e le maggioranze che si formano, visto che i tempi per finire i lavori non sono così lunghi. Ogni decisione dovrà e potrà venire presa solo dall’assemblea e non dall’amministratore, in quanto i beneficiari delle detrazioni fiscali sono i singoli condòmini -pro quota millesimale- per i lavori “trainanti” su parti comuni (cappotti, coibentazioni, riqualificazione degli impianti di riscaldamento, impianti fotovoltaici, etc) e singolarmente per beneficiare dei vantaggi fiscali per gli interventi “trainati” nelle singole unità immobiliari, come il cambio degli infissi o delle caldaie individuali se in presenza di riscaldamento autonomo. Eventuali abusi dovranno essere eliminati: si precisa che eventuali condoni, anche se inesitati, non sono ostativi all’ottenimento delle agevolazioni.
Qualora i condomini che hanno compiuto abusi sulle parti comuni rifiutino di rimuoverli, essi devono essere messi al corrente della circostanza per la quale potrebbero essere destinatari di azioni giudiziarie volte al riconoscimento di una responsabilità per perdita di chance nei confronti dell’intera compagine condominiale ed essere tenuti al relativo risarcimento del danno conseguenziale.
Ovviamente una sola assemblea non è mai sufficiente: l’ordine del giorno della prima assemblea dovrebbe prevedere una relazione, da parte dell’amministratore, delle normative intervenute, dei possibili lavori, delle possibilità offerte dalla eventuale cessione del credito e dallo sconto in fattura. Altro punto dell’ordine del giorno dovrebbe prevedere l’eventuale affidamento di un incarico a tecnici o pool di tecnici per verificare la “regolarità urbanistica” delle parti comuni (studio di fattibilità preliminare), per non mettere a rischio, anche in futuro -durante i controlli dell’Agenzia Entrate- le detrazioni fiscali ed i benefici del 110 % o degli altri bonus. Per guadagnare tempo, si potrebbe prevedere, deliberandolo, che -in caso di risconto positivo sulla verifica urbanistica-, l’incarico prosegua direttamente con lo “studio di fattibilità” degli interventi e la progettazione degli stessi esaminando le condizioni ed i preventivi proposti dai tecnici con impegno a riferirne l’esito in una successiva assemblea.
Molti lavorano appoggiandosi a General Contractor o imprese responsabili dell’intero procedimento, e offrono di far rientrare queste prestazioni (quantomeno lo studio di fattibilità) nelle spese tecniche rientranti nelle somme rimborsabili nella procedura del 110 % e, quindi, senza costi. L’amministratore dovrà anche illustrare l’attività straordinaria che lui dovrà svolgere nel corso dei lavori e la richiesta del suo compenso straordinario, in relazione alle varie fasi. L’ordine del giorno dovrà anche prevedere la nomina di eventuali consulenti (anche legali) a tutela del condominio, dei condòmini e dell’amministratore e la determinazione del loro compenso, valutando se potrà rientrare nelle spese detraibili fiscalmente.
In una successiva assemblea si approverà poi il progetto e/o il contratto di appalto con l’affidamento definitivo dei lavori.
Lo spirito propulsivo dell’amministratore oltre alla competenza ed alla capacità gestionale è dunque fondamentale per mettere l’Assemblea dei condomini nella condizione di poter decidere di approfittare delle eccezionali agevolazioni fiscali previste dalla normativa: resta ben inteso, tuttavia, che i condòmini devono essere consapevoli e decisi a perseguire l’obiettivo prefissato, superando diffidenze e timori per arrivare a raggiungere l’agognato e POSSIBILE OBIETTIVO dei lavori A COSTO ZERO.
Alla prossima!

Dott. Teresa Pane
Responsabile Punto Casa Italia
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