Martedì 06 Dicembre 2022, 15:56

Il condominio non vuole deliberare il superbonus: come fare?

Autore: a cura della dott.ssa Teresa Pane | Pubblicato Luglio 2021 in Attualità

Vivere in Condominio significa attenersi alle deliberazioni delle maggioranze previste dalla legge sulle varie questioni di interesse comune. Questo il principio generale.
La prima parte del comma 9-bis dell’art. 119 del Decreto Legge Rilancio prevede che : ”Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio […].”
Possiamo dire innanzitutto che la legge ha previsto una maggioranza più semplificata (334 mm) per l’approvazione dei lavori per l’efficientamento energetico di almeno due classi (Ecobonus) ed opere di miglioramento sismico anche senza mutamento di classe (Sismabonus) altrimenti detti lavori in Superbonus 110%.
Ciò però  vuol dire che basta lo stesso quorum deliberativo affinché la proposta di eseguire i lavori, in realtà anche la semplice proposta di studio di fattibilità, possa essere bocciata.
Se l’assemblea non delibera positivamente per i singoli condòmini non è pregiudicata la possibilità di eseguire lavori rientranti nel Superbonus del 110%, ma ciò solo ad alcune condizioni. Vediamo quali:
1) Deve trattarsi di unita’ immobiliari funzionalmente indipendenti con accesso autonomo dall’esterno:
Ai sensi dell’art. 119, primo comma lett. c), d.l. Rilancio, possono accedere al Superbonus del 110%  […] interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione.[…]
Come chiarito fin da subito dall’Agenzia delle Entrate è indifferente che gli edifici plurifamiliari  siano costituiti in condominio. Quindi chi abita in condominio ed è in possesso di un’unità immobiliare funzionalmente indipendente con accesso autonomo dall’esterno può usufruire del Superbonus del 110% per gli interventi indicati.
2) Deve realizzarsi la condizione per la quale “tali interventi interessino l’involucro dell’edificio con una incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo e che assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. “
L’Agenzia delle Entrate una risposta ad interpello (la n. 408 del 24 settembre 2020) ha avuto modo di affermare che seppure contraria alla esecuzione di lavori condominiali rientranti nel Superbonus, l’Assemblea può autorizzare interventi su parti comuni ad opera del singolo ai fini del godimento della detrazione del 110% realizzata questa condizione.
Si ritiene tuttavia, che ai sensi del principio enunciato dall’art. 1102 C.C. (parimenti uso delle cose comuni), il singolo condomino possa procedere a tale tipo di interventi anche quando, realizzate le due condizioni sopraenunciate, manchi il nulla-osta dell’Assemblea.
Vi è anche da dire che spesso la delibera di approvazione per l’accesso ai lavori di Superbonus 110% viene ostacolata da tutta una serie di considerazioni (pericolo di rivalsa dell’Agenzia delle Entrate, esistenza di verande e/o altri abusi, diffidenza verso General Contractor ecc.) che , se non affrontate con un approccio serio e razionale, esaminando le obiezioni per la gran parte frutto di pregiudizievoli inganni intellettuali, potrebbero comportare la perdita di un beneficio epocale alla gran parte delle compagini condominiali deviate da affermazioni fuorvianti prive di alcun fondamento.
Nei prossimi numeri affronteremo ad una ad una queste obiezioni per aiutarvi a comprendere la portata e la grandissima irripetibile opportunità rappresentata dal Superbonus 110% per il vostro Condominio.
Alla prossima!

Dott. Teresa Pane
Responsabile Punto Casa Italia
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