Messa in regola dell’immobile. Chi paga i danni?

Ho scoperto di aver acquistato un immobile per il quale era stata presentata domanda di condono dal precedente proprietario ma al momento della vendita non lo ha dichiarato, né il notaio ha fatto le dovute verifiche... Ora il comune mi chiede integrazione del condono e dovrò affrontare una spesa imprevista. Posso chiedere un risarcimento?

Il bene immobile con difformità edilizie non sempre può essere oggetto di valido atto pubblico di trasferimento della proprietà.
La legge dispone espressamente all’art. 46, comma primo, del DPR n. 380/2001 che: «Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria». Pertanto, nell’atto di vendita è necessario che siano riportati gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, in mancanza è nullo. Più precisamente, si distingue tra “difformità primaria”, riguardante la mancanza dei titoli idonei a costruire o regolarizzare l’intero immobile, che comporta la nullità dell’atto di compravendita, e tra “difformità secondaria” riguardante piccole deviazioni rispetto a quanto contenuto dai progetti originali. In quest’ultimo caso non ci sarà nullità dell’atto ma una mera responsabilità amministrativa.
In merito all’eventuale responsabilità del notaio nella stesura di un atto pubblico riguardante un immobile avente difformità edilizie, la posizione della giurisprudenza appare chiara e concorde nell’escluderla radicalmente in quanto gli obblighi del notaio riguardano esclusivamente il controllo che ci sia la dichiarazione da parte del venditore. Sussiste invece una responsabilità del venditore ex art. 483 c.p.: falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico nonché ex art. 1489 c.c., la cui azione si prescrive nel termine di 10 anni.
Quindi nei confronti del venditore si può agire per il ristoro dei danni subiti per la messa in regola dell’immobile a livello amministrativo, riducendo in questo modo il prezzo di compravendita o, in alternativa e ove possibile, richiedere addirittura la risoluzione contrattuale.
Tale responsabilità del venditore non potrà però invocarsi laddove l’acquirente fosse a conoscenza delle difformità edilizie o sarebbe potuto entrarne a conoscenza usando l’ordinaria diligenza, è il caso del compratore che fosse stato informato della difformità al momento dell’acquisto. Inoltre, se nella redazione del rogito è stata inserita la clausola in cui si dichiara espressamente di “accettare il bene immobile nello stato in cui si trova” si accetta tacitamente qualsiasi lieve difformità edilizia che dovesse eventualmente gravare in capo al bene oggetto di compravendita immobiliare.

Avv. Patrizia Cappiello
Via dei Platani 11
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Cell. 3391970892