Posso vendere un immobile abusivo?

L’abusivismo edilizio è un fenomeno illegale che consiste nella realizzazione di edifici e manufatti edilizi in mancanza degli atti abilitativi richiesti dalla legge (licenza, concessione o permesso di costruire) o in difformità da essi. 
L’immobile abusivo può essere commerciabile ad alcune condizioni. In merito, una recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione ha specificato che la compravendita è valida se il titolo edilizio esiste, anche se poi l’edificio è stato realizzato con variazioni, anche essenziali.
Pertanto, quando un immobile viene realizzato in totale assenza dei permessi si parla di difformità totale e l’immobile non può essere venduto, leventuale vendita è nulla e, inoltre, sussiste la responsabilità del notaio rogante per non aver rilevato la nullità del titolo. Al contrario, la compravendita è valida se la licenza edilizia è stata rilasciata e viene indicata nel contratto ma la costruzione è stata realizzata in modo difforme rispetto ad essa, cioè in caso di  difformità. La validità è giustificata dal fatto che la menzione del permesso di costruire sull’atto di vendita firmato davanti al notaio consente all’acquirente di andarsi a documentare circa l’effettiva corrispondenza tra la licenza edilizia e le condizioni reali dell’immobile. In tal modo egli può tutelarsi da un cattivo acquisto.
Tuttavia, la semplice conoscibilità dell’abuso non esonera il venditore dalla responsabilità civile nei confronti dell’acquirente per non averlo informato dell’abuso. Se non cè stata un’informazione trasparente l’acquirente può impugnare il contratto entro 10 anni e chiederne al tribunale lo scioglimento oppure, dinanzi a un abuso di piccole dimensioni, l’acquirente può optare per mantenere in vita la compravendita, ma chiedere una parziale restituzione del prezzo, per le spese di demolizione o per la richiesta di sanatoria, oltre all’eventuale risarcimento del danno.
Quanto alla responsabilità penale per l’abuso edilizio, questa resta in capo a chi lo ha realizzato. Per cui, anche nel caso di vendita dell’immobile, l’acquirente non potrà rispondere penalmente dell’irregolarità. Viceversa, per quanto riguarda l’obbligo di demolizione dell’abuso, questo può essere imposto all’acquirente senza alcun limite di tempo.