Giovedì 13 Dicembre 2018, 03:17

Mutui: cosa cambia con l’entrata in vigore della direttiva Europea

Autore: Dott. Massimo Fienga | Pubblicato Aprile 2016 in Attualità

Le banche potranno entrare direttamente in possesso della casa ipotecata dopo il mancato pagamento di 18 rate di mutuo, anche se non consecutive. La maggioranza proporrà tali modifiche alla Camera e al senato sulla questione del recepimento della direttiva europea in tema di finanziamenti per l’acquisto casa.
Inizialmente si voleva estendere tale normativa ai mutui già stipulati ma era evidente che ciò non poteva essere attuato in quanto i vecchi contratti non prevedevano tale clausola.
La norma, secondo Codacons, potrebbe scatenare una emergenza abitativa lasciando migliaia di cittadini senza alloggio e potrebbe far crescere l’offerta casa facendo scendere il prezzo delle stesse (ma solo in un orizzonte temporale a lungo termine).

Quali saranno le garanzie per chi farà il mutuo?

1- La vendibilità diretta della casa, se non paghi 18 rate anche se non consecutive, sarà applicata solo sui nuovi contratti e non su quelli già in essere.

2- Se non ci sarà accordo tra banca e mutuatario, al momento della stipula, nel firmare la clausola iniziale di accettazione la vendita non ci sarà. Tale opzione non sarà recepita dalla banca e quindi sicuramente quest’ultima non erogherà il mutuo a chi non vorrà firmare la vendita diretta a favore del creditore (l’Istituto di credito).

3- Se non si pagano 18 rate, anche se non consecutive, e si è sottoscritta la clausola di vendibilità (che per la banca sarà l’unica possibilità reale per la sua garanzia del credito), l’istituto di credito dovrà affidarsi ad un esperto del settore per la vendita e a un perito nominato dal Tribunale che stabilirà il valore della casa (per recuperare velocemente tale importo si opterà presumibilmente per una quotazione medio-bassa).

4- Se la casa viene venduta al prezzo inferiore al debito, il debitore non dovrà più nulla alla banca (cosa quasi impossibile in quanto l’erogazione mutuo è al massimo del 70/80 per cento del valore iniziale e se il cliente ha già pagato poche rate è chiaro che tale situazione particolare non potrà avvenire).

Sicuramente per il recupero di enormi “sofferenze” o “ crediti immobilizzati” tale nuova normativa darà notevoli benefici alle banche.

Penso, però, che nella valutazione dei 18 mesi di morosità bisognerebbe tener conto anche della durata del mutuo (è evidente che un mutuo decennale è ben diverso da un mutuo trentennale). Per quanto sopra descritto ad oggi non esiste questa differenziazione per cui viene penalizzato, ancor di più, il contraente di un mutuo a lunga durata perché il rapporto tra i 18 mesi in 10 anni e i 18 mesi in 30 anni è a svantaggio di colui che ha stipulato un mutuo a lunghissima scadenza.
Inoltre, se all’atto dell’istruttoria per l’erogazione del mutuo la banca avesse erroneamente commesso per “distrazione” un errore di valutazione sulle possibilità reali di rimborso da parte del mutuatario ci potrebbe essere una concausa e una corresponsabilità dell’istituto di credita.
Infine dobbiamo, quindi, considerare e prendere atto che la normativa (così come è attualmente) è eccessivamente rigorosa (ma in linee generali giusta) nei confronti del debitore perché non considera la durata del mutuo in rapporto alle rate impagate e non chiarisce le probabili penalità a carico dell’istituto se eventualmente quest’ultimo potesse compiere errori di valutazione