Agenzie immobiliari: Quando spetta la provvigione?

L’agente immobiliare ha sempre diritto al pagamento della provvigione se l’affare si conclude per effetto del suo intervento, anche dopo che il mandato è scaduto, purché non sia trascorso più di un anno da quando sia venuto a conoscenza della conclusione dell’affare.
La legge non fornisce una descrizione del contratto di mediazione, ma definisce il mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (articolo 1754 Codice civile). L’esercizio dell’attività di mediatore immobiliare è regolamentato dalla legge n.39/89 e dal Dlgs 59/2010 che hanno subordinato lo svolgimento di questa professione a precisi requisiti, ad esempio, per poter pretendere la provvigione il mediatore deve essere iscritto in un apposito registro.
L’attività di mettere in relazione le parti può consistere nella mera indicazione del nome dell’altro contraente o nella semplice segnalazione dell’affare o può concretizzarsi in interventi durante le trattative finalizzate a realizzarne la conclusione, formalizzando ad esempio la sottoscrizione da parte dell’acquirente di una proposta di acquisto.
Insomma, ciò che conta è che l’intervento del mediatore abbia avuto un’efficacia determinante, così da potere senza dubbio affermare che senza di esso le parti non avrebbero concluso l’affare. Quanto al concetto di “conclusione dell’affare”, il diritto alla provvigione sorge anche quando il mediatore abbia svolto un’attività marginale, apparentemente di poco conto. Pertanto, non rileva che la conclusione sia avvenuta dopo la scadenza dell’incarico conferito all’agenzia, purché il mediatore abbia messo in relazione i contraenti. La Cassazione ha addirittura ritenuto che all’agente spetti la provvigione anche se le parti firmano il contratto preliminare a mandato scaduto, ma poi non firmano più il contratto definitivo.
Per completezza va rilevato che il diritto a percepire la provvigione si prescrive nel termine di un anno dalla conclusione dell’affare. Se entro tale termine l’agente non chiede i suoi compensi il diritto alla provvigione non potrà più essere fatto valere. In base all’art. 2935 c.c. il termine di prescrizione decorre dal momento in cui il diritto può essere esercitato, pertanto in caso di mediazione tipica la decorrenza del termine è ricondotto alla conclusione dell’affare tra le parti intermediate. Se, invece, la conclusione del contratto non fosse comunicata al mediatore dalle parti, per qualsiasi motivo, il termine inizia a decorrere da quando effettivamente il mediatore ne è venuto a conoscenza.