Affitto risoluzione anticipata del contratto come comportarsi

Ho lasciato l’immobile che detenevo in affitto prima dello scadere dei sei mesi di preavviso previsti dal contratto. La proprietaria pretende il pagamento anche del mese di maggio e almeno dei primi dieci giorni di giugno tenuto conto che ha ricevuto la mia raccomandata di disdetta il giorno 10 novembre ma che io avevo spedito i primi del mese. Devo pagare anche se ho consegnato l’immobile? E, considerato che i pagamenti dell’affitto avvenivano entro il 5 di ogni mese, sono obbligato a pagare anche i giorni di giugno che mi ha chiesto?
Innanzitutto va chiarito che l’anticipata riconsegna dell’immobile da parte del conduttore non fa venir meno il diritto in capo al locatore di ottenere i canoni per tutto il periodo di mancato preavviso, questo concetto è stato di recente ribadito anche dalla Corte di Cassazione, sez. III, 11 aprile 2017 n. 9271. La funzione a cui risponde il preavviso del conduttore è quella di concedere al locatore il lasso di tempo che si presume necessario per trovare un altro conduttore, senza perdere il diritto al compenso per l’uso dei locali, così come la funzione del preavviso dovuto dal locatore è quella di permettere al conduttore di usufruire del tempo ragionevolmente necessario per reperire un’altra abitazione. Se il conduttore non ha mantenuto il godimento dell’immobile per l’intera durata del preavviso, come avrebbe avuto il diritto di fare, tale sua libera scelta non gli consente di pregiudicare l’interesse della controparte a conservare il diritto al compenso per l’intero periodo del mancato preavviso, a meno che non provi che quegli abbia trovato per tempo un altro conduttore (Cass. civ. Sez. III, 27/07/2015, n. 15769).
La facoltà concessa all’inquilino di poter dare disdetta in qualsiasi momento determina nuove scadenze rispetto a quelle previste dal contratto, queste vanno calcolate dal momento della ricezione della raccomandata nelle mani della proprietaria, quindi di fatto dalla data riportata nella cartolina di ritorno della raccomandata inviata, che nel caso nel caso esaminato pare sia il giorno 10.
Pertanto, fermo restando il pagamento dell’intero mese di maggio, non sarebbe giusto chiedere ad un inquilino di pagare anche l’intera mensilità di giugno dal momento che non avrebbe diritto a detenere l’immobile per tutto il mese.
Per i giorni eccedenti del mese di giugno è corretto riconoscere il canone frazionato rapportato a dieci giorni, quindi se il canone intero fosse di € 900,00 sarebbero dovuti € 300,00 (900/30*10).
Non si può tener conto del fatto che di solito si pagava il canone entro il giorno 5 del mese perché si tratta solo di una scadenza entro cui pagare la mensilità anticipata, che comunque decorreva dal primo giorno del mese.

Avv. Patrizia Cappiello
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