
Infiltrazioni: Chi paga il danno?

Ho preso in fitto un appartamento credendo che l’impianto idrico fosse efficiente ma purtroppo l’appartamento sottostante ha subito copiose infiltrazioni a causa di un flessibile della cucina. Mi è stato chiesto il risarcimento dei danni ma la responsabilità è mia o del proprietario della casa?
In linea generale va detto che sul locatore spetta l’obbligo di mantenere la cosa locata in luogo da servire all’uso convenuto, provvedendo così a tutte quelle riparazioni necessarie a conservare la cosa in cui si trovava al momento della conclusione del contratto. Viceversa l’obbligo di manutenzione ordinaria grava sull’inquilino, che quindi sarà responsabile oltre che per i danni arrecati all’immobile durante la locazione, anche dei danni subiti da un immobile vicino a causa della sua incuranza.
Nel caso di danni da infiltrazioni di acqua bisogna stabilire necessariamente l’origine del danno. Pertanto, ai fini della responsabilità è necessario individuare chi ha il potere d’intervento. Se la causa di infiltrazioni di acqua proviene da parti comuni dell’edificio, avendo il locatore un potere fisico di controllo sul bene locato, spetta allo stesso vigilare sull’efficienza degli impianti esterni e sullo stato di conservazione delle strutture edilizie. In tali ipotesi il proprietario della casa, conservando la custodia delle strutture murarie oltre che degli impianti, è responsabile in via esclusiva, ai sensi degli art. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti, proprio perché il conduttore non ha il dovere-potere di intervenire.
Qualora invece sussista un rapporto di custodia con la cosa e gli accessori che ha dato luogo all’effetto lesivo da parte dell’inquilino, lo stesso sarà responsabile, proprio perché egli poteva intervenire direttamente per evitare il pregiudizio a terzi.
Nel caso della rottura di un tubo flessibile esterno all’impianto idrico la responsabilità grava sull’inquilino in quanto non si tratta della rottura di tubi all’interno della muratura interni, che avrebbero implicato la necessità di interventi consistenti in demolizioni, ma di tubi esterni e ben visibili, la cui manutenzione grava sul locatario e non sul proprietario.
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