Infiltrazioni: Chi paga il danno?

Ho preso in fitto un appartamento credendo che l’impianto idrico fosse efficiente ma pur­troppo l’appartamento sottostante ha subito copiose infiltrazioni a causa di un flessibile della cucina. Mi è stato chiesto il risarcimento dei danni ma la responsabilità è mia o del proprietario della casa?

In linea generale va detto che sul locatore spetta l’obbligo di mantenere la cosa locata in luogo da servire all’uso convenuto, provvedendo così a tutte quelle riparazioni necessarie a conservare la cosa in cui si trovava al momento della conclusione del con­tratto. Viceversa l’obbligo di manutenzione ordinaria grava sull’inquilino, che quindi sarà responsabile ol­tre che per i danni arrecati all’immobile durante la lo­cazione, anche dei danni subiti da un immobile vicino a causa della sua incuranza.
Nel caso di danni da infiltrazioni di acqua bisogna stabilire necessariamente l’origine del danno. Pertan­to, ai fini della responsabilità è necessario individuare chi ha il potere d’intervento. Se la causa di infiltra­zioni di acqua proviene da parti comuni dell’edificio, avendo il locatore un potere fisico di controllo sul bene locato, spetta allo stesso vigilare sull’efficienza degli impianti esterni e sullo stato di conservazione delle strutture edilizie. In tali ipotesi il proprietario della casa, conservando la custodia delle strutture murarie oltre che degli impianti, è responsabile in via esclusiva, ai sensi degli art. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti, proprio perché il conduttore non ha il dovere-potere di intervenire.
Qualora invece sussista un rapporto di custo­dia con la cosa e gli accessori che ha dato luogo all’effetto lesivo da parte dell’inquilino, lo stesso sarà responsabile, proprio perché egli poteva intervenire direttamente per evitare il pregiudizio a terzi.
Nel caso della rottura di un tubo flessibile ester­no all’impianto idrico la responsabilità grava sull’in­quilino in quanto non si tratta della rottura di tubi all’interno della muratura interni, che avrebbero implicato la necessità di interventi consistenti in de­molizioni, ma di tubi esterni e ben visibili, la cui ma­nutenzione grava sul locatario e non sul proprietario.